IMMOBILIEN RICHTIG VERERBEN

Hat der Erblasser weder Testament noch Erbvertrag errichtet, gilt nach seinem Tod die gesetzliche Erbfolge. Sein Nachlass geht gemäß den gesetzlichen Bestimmungen auf den oder die gesetzlichen Erben über.

Befindet sich im Nachlass eine Immobilie, führt die Vererbung im Wege der gesetzlichen Erbfolge oft zu Erbenstreitigkeiten, verbunden mit dem Untergang der Immobilie.

Gesetzliche Erben sind die Verwandten (Kinder, Enkel, Eltern und deren Abkömmlinge, Großeltern und deren Abkömmlinge usw.) sowie der Ehegatte des Erblassers.

Der Ehegatte ist von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen, wenn beim Tod des Erblassers die Voraussetzungen für eine Scheidung gegeben waren und der Erblasser die Scheidung beantragt oder ihr zugestimmt hat.

Andere wie beispielweise der Lebensgefährte, Stiefkinder oder karitative Organisationen sind von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen.

Die gesetzliche Erbfolge widerspricht oft den Wünschen und Vorstellungen des Erblassers im Hinblick auf dessen Rechtsnachfolge. Der Erblasser hat keinen Einfluss darauf, wer die Immobilie erhält und dass die Immobilie nach seinem Tod erhalten bleibt.

Es bestehen folgende Gründe für das Verfassen eines Testaments bzw. Erbvertrags:

Eines der Hauptgründe für die Regelung der Erbfolge durch Testament oder Erbvertrag ist das Vermeiden von Erbstreitigkeiten bei der Verteilung des Nachlasses.

Hinterlässt der Erblasser mehrere gesetzliche Erben, bilden sie eine oft streitbehaftete Erbengemeinschaft. Bis zur Erbengemeinschaft Auseinandersetzung (Nachlassteilung) gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam und sie dürfen auch nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Entscheidungen betreffend die Immobilie wie Renovierung und Vermietung sind zustimmungsbedürftig. Im Rahmen der Erbauseinandersetzung wird der Nachlass entsprechend den jeweiligen Erbquote unter den Erben aufgeteilt. Da sich die Immobilie nur schwer teilen lässt, müssen die Erben einvernehmlich bestimmen, wer von ihnen die Immobilie erhält, was in der Regel nicht gelingt. In den meisten Fällen wird die Immobilie entweder verkauft oder zwangsversteigert (Teilungsversteigerung).

Die Teilungsversteigerung darf grundsätzlich jeder Erbe der Erbengemeinschaft beantragen. Der Erlös aus der Teilungsversteigerung fällt in den Nachlass und wird unter den Erben entsprechend den Erbquoten verteilt. Der Nachteil der Teilungsversteigerung besteht darin, dass für die Versteigerung von Immobilien im Vergleich zum freien Verkauf geringere Erlöse erzielt werden.

Durch Testament oder Erbvertrag kann der Erblasser selbst bestimmen, wie der Nachlass zu verteilen ist und wer von den Erben die Immobilie erhält. Dazu trifft er eine entsprechende Teilungsanordnung.

Der Erblasser hat auch die Möglichkeit die Bildung der Erbengemeinschaft gänzlich zu vermeiden. Dies gelingt, indem er nur eine einzige Person zum alleinigen Erben einsetzt. Die Enterbten werden bereits zu Lebzeiten von ihm beschenkt.

Unverheiratete Lebenspartner sind von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen. Hat der Lebenspartner mit dem Erblasser in der Nachlassimmobilie gelebt, muss er dem Tod des Erblassers innerhalb eines Monats dort ausziehen.

Der Erblasser kann seinen Lebenspartner für den Todesfall dadurch absichern, indem er ihm ein lebenslanges Wohnrecht in Form eines Wohnungsrechtsvermächtnisses im Rahmen seines Testaments oder Erbvertrags einräumt.

Gläubiger überschuldeter Erben können im Wege der Zwangsvollstreckung auf das ererbte Vermögen zugreifen. Die Nachlassimmobilie wird in diesen Fällen zwangsversteigert.

Der Erblasser hat die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung abzuwenden, indem er die Testamentsvollstreckung (Dauertestamentsvollstreckung) im Testament oder Erbvertrag anordnet.

Erbt ein behindertes Kind, das staatliche Unterstützung für Pflege und Betreuung erhält, besteht die Gefahr, dass der Sozialhilfeträger auf dessen Erbe zugreift.

Durch die Errichtung eines sog. Behindertentestaments können Eltern ihr Kind für den Erbfall absichern und den Zugriff des Sozialhilfeträgers auf das Erbe abwenden.

Durch Testament oder Erbvertrag lässt sich die Erbschaftssteuer reduzieren. Der Erblasser kann seinen Nachlass an mehrere Angehörige (Ehegatten, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder) verteilen und dabei ihre hohen Erbschaftssteuerfreibeträge ausnutzen.

Expertenrat

Regeln Sie rechtzeitig Ihre Erbfolge und schreiben Sie unmittelbar nach dem Erwerb der Immobilie ein Testament.